Không phải cứ đầu tư vào shophouse là có lợi nhuận cao, nhiều khi còn "vỡ mộng" và đây là những kinh nghiệm quý giá

(Hải Phát Land) Thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư (NĐT) nào đầu tư vào shophouse (hay còn gọi là BĐS thương mại) cũng đạt lợi tức như kỳ vọng. Vậy đâu là những yếu tố quyết định trực tiếp đến lợi nhuận của NĐT ở phân khúc này?

NĐT chuộng shophouse vì kỳ vọng lợi nhuận tốt Trên thị trường BĐS hiện nay có 2 dạng shophouse là shophouse căn hộ (những căn nhà nằm tầng trệt chung cư) và shophouse nhà phố. Thực tế cho thấy, sản phẩm này bung ra thị trường đều được khách mua đón nhận khá tốt. Tuy nhiên, câu chuyện về lợi tức không phải dự án nào cũng giống nhau. Khảo sát cho thấy, ở góc độ đầu tư cho thuê, không phải shophouse nào cũng đem lại tỉ suất sinh lời tốt cho nhà đầu tư. Một số shophouse tại chung cư, NĐT mua 5-6 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt 20-30 triệu đồng/tháng hay shophouse nhà phố có giá lên tới 40-50 tỉ đồng/căn nhưng cho thuê chỉ đạt ngưỡng trên dưới 50 triệu đồng/tháng. Thậm chí, có một số dự án NĐT muốn khai thác cho thuê cũng khó khăn vì nhu cầu không có mặc dù tọa lạc ở vị trí đẹp. Chẳng hạn, tại một dự án khu đô thị trên đường Mai Chí Thọ (Q.2), một số căn shophouse đã bán cho NĐT cách đây cả năm nhưng tỉ lệ lấp đầy cho thuê và lợi nhuận mang về cho NĐT chưa ổn định. Được biết lí do cụm dân cư mới đang trong quá trình hình thành, còn khá tách biệt với bên ngoài nên chưa lôi kéo lượng dân cư đông đúc về, ảnh hưởng phần nào đến lượng cầu/khách thuê trong hoạt động kinh doanh shophouse. Ngược lại, tại Phú Mỹ Hưng, các shophouse tung ra đều lấp đầy với tỉ lệ đạt gần 100%, giá cho thuê khá cao. Nơi đây, các shophouse không chỉ phục vụ cư dân Phú Mỹ Hưng mà hầu như toàn bộ cư dân Q.7 đến đây để vui chơi, mua sắm, sử dụng dịch vụ thương mại. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng: 2 điều khiến NĐT kỳ vọng và ưa chuộng loại hình shophouse ở khu chung cư hoặc trong các khu đô thị đó là giá trị gia tăng của sản phẩm cao hơn so với sản phẩm thông thường; và thu nhập ổn định từ hoạt động cho thuê. Tuy vậy, mức độ sinh lợi của loại hình này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. "Những dự án  nằm trong khu dân cư hiện hữu, sầm uất thì shophouse trong đó dễ dàng kinh doanh hơn là các dự án nằm ở khu mới hoàn toàn và xung quanh chưa có gì hết", bà Hương cho hay. Mức độ tăng giá của loại hình này cũng khá ấn tượng. Khảo sát cho thấy, các shophouse nhà phố biến động tăng giá mạnh trên 30%/năm, có một số dự án tăng 200-300% trong vòng 2.5 năm. Ở shophouse căn hộ thì mức độ tăng giá đạt trung bình từ 15-25%/năm. Thường giá shophouse cao gấp đôi, gấp ba so với sản phẩm thông thường và NĐT cũng kỳ vọng mức sinh lợi gấp rưỡi hoặc gấp đôi. Theo ông Nguyễn Quốc Vy Liêm, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, trong giai đoạn đầu, khách hàng mua sản phẩm này chủ yếu là NĐT. Họ sẽ bán lại cho những khách hàng có nhu cầu buôn bán thực sự trong giai đoạn bàn giao và đi vào hoạt động. Thường thì "sang tay" 2-3 tháng, NĐT cũng kiếm lời từ 200-300 triệu đồng. Với những NĐT "dài hơi" thì đợi đến khi căn hộ đi vào hoạt động, dân cư về sinh sống thì mức độ sinh lời cao hơn, tùy vào lượng dân cư lấp đầy. NĐT lưu ý gì khi bỏ tiền vào shophouse? Bà Nguyễn Thanh Hương cho rằng, việc NĐT sinh lợi từ shophouse mạnh hay yếu phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Một sản phẩm gia tăng giá trị hay đảm bảo được nguồn thu tốt thì chủ đầu tư dự án đó phải đảm bảo được yếu tố về hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Có như vậy mới có khả năng thu hút khách nội khu và khách bên ngoài vào dự án. Với shophouses căn hộ và nhà phố, việc lợi tức cho thuê tốt hay không phụ thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án căn hộ/khu đô thị đó. "NĐT trước khi bỏ tiền nên nhìn vào bộ mặt của chủ đầu tư dự án. Xem mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án của họ đến đâu, tiềm năng phát triển và thu hút khách khu vực và tiệm cận về dự án như thế nào. Những chủ đầu tư có tiềm lực họ sẽ đồng bộ các tiện ích hạ tầng trước khi kéo cư dân về ở. Khi đó, lượng người sử dụng đông, nhộn nhịp thì shophouse mới có giá trị về mặt kinh doanh, cho thuê ổn định", bà Hương phân tích. Bà Hương cũng "mách" nước cho các NĐT có ý định "bỏ tiền" vào shophouse hiểu rõ hơn về mức độ kỳ vọng sinh lợi ở phân khúc này. Theo bà Hương, luôn luôn có lộ trình kỳ vọng tăng giá phụ thuộc vào từng giai đoạn phát triển dự án. Do đó, ở giai đoạn đầu, khi chủ đầu tư đầu tư hạ tầng, tiện tích thì lộ trình tăng giá trị của sản phẩm tốt hơn, cao hơn so với dòng tiền cho thuê. Nếu NĐT có ý định sang nhượng thì nên bỏ tiền ở giai đoạn đầu. Còn ở giai đoạn sau, khi cư dân đã vào ở, tiện ích hạ tầng đã lên đồng bộ thì kỳ vọng dòng tiền ổn định cho thuê sẽ chiếm ưu thế. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Vy Liêm khẳng định, nếu đáp ứng các điều kiện khu dân cư đông đúc, khu vực xung quanh chưa nhiều tiện ích dịch vụ mọc lên, cư dân bên ngoài có thể vào sử dụng thì kỳ vọng về mức độ sinh lợi của hoạt động kinh doanh shophouse sẽ rất tốt. "NĐT nên tính toán xem khu vực đó có cư dân đông đúc không, mua về có bán hàng kinh doanh gì được không trước khi quyết định đầu tư. Nếu thấy không đảm bảo những yếu tố cần thiết thì chưa vội quyết định đầu tư, mà chờ đợi khi căn hộ bàn giao và đi vào hoạt động sẽ giảm rủi ro", ông Liêm đưa ra lời khuyên. Theo ông Liêm, để đạt lợi nhuận và  an toàn trong đầu tư thì NĐT nên chọn shophouse có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không, chọn khu vực đông đúc dân cư và khu căn hộ có không gian mở với dân cư xung quanh, đồng thời, khu xung quanh không có quá nhiều tiện ích dịch vụ như ăn uống, cafe, ... thì sẽ thu hút khi kinh doanh hơn. BTH. Theo/Cafef