Ngân hàng giãn nợ có cứu được thị trường bất động sản đang lao đao?

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản đang bị kẹt vốn, mất thanh khoản,... thì biện pháp giãn nợ được cho là rất cần thiết. Điều này kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường địa ốc vốn đang suy yếu.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến đóng góp cho Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01 ngày 13/3/2020 về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 03/2021/TT-NHNN ngày 2/4/2021).

Cụ thể, các ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn giảm lãi, phí và giữ nguyên nhóm nợ được áp dụng đối với số dư nợ phát sinh trong khoảng thời gian từ 23/1/2020 đến ngày 30/6/2022 (quy định hiện hành theo Thông tư 03 là kéo dài đến 31/12/2021).

Những quy định mới tại thông tư sửa đổi nếu được áp dụng  kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhiều hơn cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp đang kệt sức vì dịch bệnh.

Tại tọa đàm "Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu?" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong giai đoạn hiện nay, nhiều doanh nghiệp vay ngân hàng thế chấp bằng bất động sản đang bị tắc nguồn vốn.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cá nhân đi vay để mua bất động sản lớn như khách sạn, nhà phố cũng đang gặp khó khăn và đối mặt với nguy cơ không trả được nơ. Bởi số tiền họ trả góp hàng tháng cho chu kỳ vay một phần đến từ thu nhập, một phần là tiền từ cho thuê các bất động sản đó.

Ông Hiển cho biết thêm, ở một số nước phát triển như Mỹ, chỉ cần một tháng không trả được nợ thì tháng sau ngân hàng sẽ đưa các bất động sản thế chấp vào diện quản lý và phát mại. Nhưng ở Việt Nam, nếu nhanh cũng phải mất vài tháng. Điều này tạo thêm thời gian để nhà đầu tư bất động sản (người đi vay) tìm cách xoay xở trả nợ.

"Trong khi đó, bất động sản Việt Nam có tính đặc thù, lúc mua bán ào ào, lúc không có nhiều giao dịch như hiện nay. Do đó, nếu ngân hàng làm căng, xử lý nợ xấu cũng rất khó bán, thậm phí phải giảm giá mạnh. Chính ngân hàng cũng đang đi thương lượng với các khách hàng để tìm cách bán tài sản ở mức giá tốt nhất. Đây là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản dù đang gặp khó khăn nhưng không xuất hiện tình trạng đổ vỡ hàng loạt như một số nước phát triển", vị này nói.

Ông Hiển phân tích thêm, việc các ngân hàng thương mại cho phép giãn trả nợ đối với những người đang thiếu nợ ở mức 3 - 6 tháng rất quan trọng. Bởi với người thiếu nợ, họ được giãn thời gian trả nợ, họ có thời gian để chiến đấu và đến 6 tháng sau, khi nền kinh tế phục hồi thì bất động sản của họ cũng không bị giảm giá.

Bên cạnh đó, nếu nền kinh tế mở cửa và phục hồi thì 6 tháng đó có thể sẽ đủ để các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân khôi phục lại hoạt động sản, xuất kinh doanh và có thu nhập trả nợ ngân hàng.

Vị chuyên gia này đánh giá, việc giãn nợ 6 tháng là một chiến lược tốt. Ngược lại, nếu dịch bệnh kéo dài làm cho việc hồi phục chậm chạm cũng có thể sẽ làm tăng các rủi ro tiềm ẩn.

Ngân hàng và doanh nghiệp cần lắm sự cảm thông

Hiện nay, có nhiều ý kiến cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản chưa được các ngân hàng xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn được đánh giá là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro.

Trong văn bản gửi NHNN mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, nhiều các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức sau hơn một năm rưỡi dịch COVID-19 bùng phát, thậm chí nguồn lực của một số doanh nghiệp bị bào mòn, có nguy cơ phá sản,...

Bên cạnh những khó khăn về mặt pháp lý chưa được giải quyết triệt để, doanh nghiệp bất động sản hiện nay đối mặt với cái khó lớn nhất là thiếu dòng tiền. Ông Châu so sánh, "doanh nghiệp thiếu dòng tiền như cơ thể bị thiếu oxy, có thể làm cho doanh nghiệp bị ngộp thở ngay lập tức, do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động,...".

Thực tế trong giai đoạn giãn cách để phòng chống dịch, các hoạt động của doanh nghiệp đều phải tạm ngưng, các dự án cũng ngừng triển khai, khả năng tiến độ chậm so với kế hoạch, thanh khoản của thị trường cũng giảm mạnh, hoạt động huy động vốn cũng khó khăn hơn,...

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn mỗi tháng và áp lực nặng nề hơn đối với những khoản nợ đến hạn.

"Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, nếu không trả được các khoản vay đến hạn, ngay lập tức các khoản vay này trở thành nợ xấu hoặc nhóm nợ xấu hơn, kéo theo doanh nghiệp lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới để vượt qua khó khăn.

Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên doanh nghiệp có thể bị chết trên đống tài sản của chính mình", ông Châu phân tích

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, các doanh nghiệp cũng cần thấu hiểu và chia sẻ với những cái khó riêng của các ngân hàng thương mại vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, phải tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh nên ngân hàng và doanh nghiệp cần cùng nhau giải quyết hài hoà lợi ích của các bên. Bởi doanh nghiệp sống được thì ngân hàng mới sống khỏe.

Chia sẻ tại "Hội thảo trực tuyến: Hòa giải tranh chấp tài chính - ngân hàng trong bối cảnh bất lợi bởi COVID-19" diễn ra mới đây, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, các ngân hàng về cơ bản hiện vẫn tốt là do vẫn còn gia hạn nợ, giữ nguyên nhóm nợ, vẫn tiếp tục có thể cho vay khách hàng. Thường phải 6 tháng hoặc 1-2 năm thì khó khăn đối mới bộc lộ.

Theo ông Đức, những quan điểm cho rằng ngân hàng thu lãi nhiều mà không chịu giảm, miễn lãi vay đều rất cảm tính. Không có quy định nào bắt ngân hàng phải miễn giảm lãi vay trừ một số trường hợp rất đặc biệt, pháp luật quy định đích danh, yêu cầu ngân hàng phải làm theo.

Đơn cử, trước đây nếu pháp luật cấm ngân hàng giữ nguyên nhóm nợ, cấm gia hạn nợ, điều chỉnh thời hạn nợ không đúng quy định,... thì hiện nay, ngân hàng đã được cho phép thực hiện trong điều kiện hoàn cảnh đặc biệt.

Nói về những ý kiến đề nghị NHNN phải yêu cầu các ngân hàng giảm lãi, phí hỗ trợ doanh nghiệp, ông Đức khẳng định, chắc chắn phía ngân hàng sẽ hỗ trợ. Song, điều này còn phụ thuộc vào việc đánh giá rủi ro và năng lực, sức khoẻ của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng sẵn sàng giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng, nhưng nếu xét thấy có nguy cơ hình thành nợ xấu, ngân hàng có quyền chuyển nhóm nợ.

Tuy nhiên, ông Đức cũng lưu ý, các ngân hàng cũng cần tính toán cân đối do việc thu đủ nợ của khách hàng trong điều kiện nền kinh tế như hiện nay là rất khó khăn.