Kịch bản nào cho bất động sản Việt Nam năm 2021?

Chuyên gia cho rằng thị trường BĐS năm 2021 sẽ ổn định và bền vững hơn so với năm 2020. Nhà đầu tư nên giữ tài sản là BĐS và tạm thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hồi tháng 9/2019, vợ chồng anh Nguyễn Văn Toàn (48 tuổi, quận Hà Đông, Hà Nội) quyết định cắm sổ đỏ, vay ngân hàng 600 triệu đồng để mua lô đất 42 m2, giá gần 1 tỷ đồng ở xã Tân Hội, huyện Đan Phượng. Sau hơn 1 năm, giá đất tại khu vực này lên khoảng 30 triệu đồng/m2, anh Toàn tính bán đi để đầu tư sang lô đất mới có vị trí đẹp hơn.

Tuy nhiên, vợ chồng anh lo ngại giá đất trong năm 2021 sẽ giảm khi đã tăng tương đối cao trong đợt dịch Covid-19 vừa qua. Cộng thêm áp lực từ việc trả lãi ngân hàng hàng tháng, anh Toàn đang cân nhắc lựa chọn nữa là bán đất thu về tiền mặt.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn so với năm 2020, khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng. Theo ông, giá có thể tăng ở mức hơn 10% khi kinh tế có thể đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở lại.

Theo Bộ Xây dựng, giá BĐS năm 2020 tăng vì nhu cầu nhà ở tăng, trong khi nguồn cung thấp và BĐS vẫn là kênh đầu tư được quan tâm.

Chuyên gia khuyên giữ tài sản là bất động sản

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định năm 2021 chứng kiến phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục phát triển.

Theo ông Châu, các doanh nghiệp BĐS đang có xu thế chuyển hướng đầu tư tại các thị trường ven đô TP Hà Nội, TP.HCM và khu vực trung tâm các thị trường giàu tiềm năng gồm Quảng Ninh, Hải Dương, Bình Định, Quảng Bình, Kon Tum, Đồng Tháp, Sóc Trăng, Bạc Liêu.

Trong khi đó, phân tích kỹ hơn vào từng phân khúc, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao tại Savills Việt Nam, cho biết với nhà ở, việc ra mắt các dự án mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn trong năm 2020. Điều này có thể giải thích do dịch bệnh, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, nhà đầu tư sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Hơn nữa, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình, trung bình cao, nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn. Do đó, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.

Khu vực phố cổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Với khách sạn 5 sao, cao ốc hạng A, trung tâm thương mại, ông Khương khuyên các nhà đầu tư không nên bán đi vì những thách thức hiện tại chỉ là nhất thời. Điểm tích cực nữa là những sản phẩm này không có nhiều trên thị trường. “Dù biên độ lợi nhuận có thể chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn”, ông Khương phân tích.

Về mặt hạn chế, các nhà đầu tư BĐS sẽ phải nhìn tới những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đối với các tài sản tạo ra dòng tiền thì các nhà đầu tư nên chú ý đến chi phí tài chính, tỷ suất sinh lợi hàng năm trong khoảng 6-7 năm gần nhất và chỉ số vốn khi chuyển nhượng.

Với phân khúc BĐS công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước. TS Sử Ngọc Khương cho rằng Chính phủ và các nhà đầu tư cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn thiện mình. Vì khi thị trường hồi phục, các chủ khu công nghiệp đã có sẵn nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng... để thu hút các nhà đầu tư.

Năm 2021, nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Do đó, thị trường nhà ở vẫn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng.

Thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. Các doanh nghiệp cần tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

Tạo sức bật cho bất động sản 2021 thế nào?

Để tạo tiền đề và sức bật mạnh mẽ cho lĩnh vực BĐS bứt phá trong năm 2021, ông Khương cho rằngcần những đột phá chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông; về chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm vì ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh thì chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư.

Các đơn vị tham gia trong lĩnh vực BĐS cũng cần có chiến lược kinh doanh tốt để đạt được hiệu quả kinh doanh trong năm 2021. Đối với doanh nghiệp BĐS nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm thì sẽ không có nguồn thu.

Đối với BĐS thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí. Với BĐS công nghiệp, cần có tầm nhìn vĩ mô khi Việt Nam được hưởng những lợi thế từ chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, từ các hiệp định thương mại.

Còn với nhóm đầu tư cá nhân, nếu kỳ vọng từ 1-2 năm có lời thì nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, TS Khương cho rằng phải luôn lưu ý tới thủ tục pháp lý của BĐS nhà ở.

Cuối cùng, để việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu mà cá nhân đưa ra thì cần phải dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro.

Ngã 6 Phù Đổng (phường Bến Thành, quận 1) là một trong những khu vực có giá đất cao nhất TP.HCM.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, cho rằng trên nền tảng các tiền đề hiện hữu, cần có thêm 4 giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường BĐS năm 2021. Thứ nhất là hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường.

Các quy trình pháp lý cần đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Thứ hai là đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông để sớm đưa vào sử dụng.

Thứ ba là các doanh nghiệp nên đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại để nâng cao năng lực tài chính cũng như hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng. Chủ đầu tư phải chú trọng hơn đến cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Doanh nghiệp cũng nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong các mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí; cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

“Giải pháp thứ tư là phát triển BĐS xanh, bền vững. Đây là xu thế tất yếu bởi trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều giá trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng”, ông Phạm Lâm khuyến nghị.

Theo Báo Xây dựng