Đánh giá thị trường Quý I/2020

Hai Phát Land | 27/04/2020

Hải Phát Global đã đưa ra những nhận định tổng quan về thị trường BĐS quý I/2020.

A. KINH TẾ THẾ GIỚI

Bắt đầu tháng 12/2019, tính đến giữa tháng 4/2020, đại dịch COVID-19 đã lan ra tại hơn 210 quốc gia/vùng lãnh thổ, với gần 2,2 triệu ca nhiễm, hơn 150 nghìn ca tử vong. Đến nay, dịch bệnh vẫn chưa được kiểm soát, chưa có vắc xin đặc trị và tiếp tục lây lan nhanh, diễn biến phức tạp tại Châu Âu, Mỹ và nhiều nước châu Á; tác động tiêu cực đối với mọi hoạt động kinh tế - xã hội toàn cầu. Phần lớn các quốc gia trên thế giới hiện nay đều đang phải áp dụng biện pháp cách ly toàn xã hội, nhiều hoạt động, ngành nghề kinh doanh được cho là không thiết yếu bắt buộc phải dừng lại. Tác động tiêu cực của các biện pháp ngăn chặn đại dịch này là làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, sản xuất đình trệ, thất nghiệp gia tăng, thị trường tài chính lao đao, kéo theo nguy cơ vỡ nợ, phá sản của nhiều doanh nghiệp.

(Nguồn: Số liệu Quỹ tiền tệ quốc tế IMF)

Trong bài “Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới năm 2020", Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF) vừa đưa ra dự đoán, nếu đại dịch Covid-19 được khống chế thành công trong nửa cuối năm 2020 thì nền kinh tế toàn cầu sẽ suy thoái ở mức -3% so với mức tăng trưởng 2,9% của năm 2019, trầm trọng hơn cả mức suy thoái -0.1% trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế những năm 2008-2009. Sau đấy, với các chính sách kích thích hiệu quả thì nền kinh tế thế giới đến năm 2021 sẽ có thể tăng trưởng trở lại ở mức 5,8%.

B. KINH TẾ VIỆT NAM

CPI bình quân Quý I/2020 tăng 5,56% so với bình quân cùng kỳ năm 2019. CPI bình quân Quý I tăng cao cơ bản do giá thịt lợn tăng từ tháng 12 đến nay. Ngoài nguyên nhân này, áp lực lên lạm phát năm nay là khá lớn còn vì giá xăng dầu biến động thất thường, tăng giá dịch vụ y tế theo lộ trình và do nhu cầu chống dịch, các mặt hàng tăng giá rõ rệt nhất có thể kể đến như là khẩu trang, nước rửa tay diệt khuẩn ...

Kim ngạch xuất, nhập khẩu nhiều mặt hàng của Việt Nam bị ảnh hưởng đáng kể bởi sự lây lan mạnh dịch bệnh ở các nước đối tác thương mại hàng đầu như: Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, EU và Hoa Kỳ; tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa Quý I/2020 đạt 115,34 tỷ USD, giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tính đến ngày 20/03/2020, giảm 20,9% so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng khách quốc tế đến nước ta trong Quý I/2020 giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất tập trung ở các thị trường lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ.

(Nguồn: Số liệu của Tổng cục thống kê)

Cộng đồng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do phải tạm ngừng hoạt động kinh doanh sau chỉ thị cách ly toàn xã hội của Thủ tướng Chính phủ. Số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn lên tới 18,6 nghìn doanh nghiệp, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm, số doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động là 4.240 đơn vị (tăng 36% so với cùng kỳ); số lao động thất nghiệp đến nộp hồ sơ để hưởng bảo hiểm thất nghiệp là 13.215 người, tăng 22,2% so với cùng kỳ.

Tốc độ tăng trưởng GDP Quý I/2020 là 3,82%, mức tăng thấp nhất trong cả giai đoạn từ năm 2010 đến nay với sự sụt giảm ở cả ba lĩnh vực: Công nghiệp, xây dựng; nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và dịch vụ. Lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản Quý I/2020 gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch tả lợn châu Phi; hạn hán, xâm nhập mặn tại vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Dịch cúm gia cầm có nguy cơ bùng phát và đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, xuất nhập khẩu sản phẩm nông sản. Các ngành chịu tác động lớn nhất là hàng không, du lịch, dệt may, xuất khẩu gỗ…

C. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

(Nguồn: Số liệu của Hội môi giới BĐS Việt Nam)

Tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mở bán mới) đạt 53.236 sản phẩm. Trong đó, lượng hàng mở bán mới là 18.695 sản phẩm gồm 8.363 căn hộ và 10.322 nhà ở thấp tầng). Loại hình căn hộ vẫn tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, … còn tại các khu vực khác chủ yếu là các dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Có thể nói, đây là giai đoạn trầm lắng nhất của thị trường bất động sản trong quãng thời gian 03 năm trở lại đây. Tuy hoạt động mở bán các dự án mới là rất cầm chừng do tâm lý e ngại sự ảnh hưởng tiếp diễn của dịch bệnh, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ được ghi nhận ở mức rất thấp là 14% lượng cung, tương đương với 7.641 giao dịch thành công.  Tỷ lệ hấp thụ ở hai thị trường sôi động nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng chỉ dao động ở mức  16 – 17%.

Mặc dù, số lượng giao dịch và doanh thu sụt giảm đáng kể nhưng dường như các chính sách kích cầu như giảm giá, tăng chiết khấu vẫn chưa được tung ra. Qua nhiều khảo sát, tin tức phóng sự, ta có thể thấy tâm lý chung của các Chủ đầu tư cho rằng tình trạng này sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Nhu cầu về nhà ở trong xã hội vẫn rất cao nên thị trường sẽ nhanh chóng khởi sắc trở lại khi mà dịch bệnh qua đi.

Thị trường văn phòng chưa ghi nhận sự sụt giảm đáng kể như thị trường nhà ở, do nhiều doanh nghiệp vẫn còn khả năng gồng gánh trong một vài tháng các khoản chi phí cố định sau khi đã cắt giảm đi các chi phí không thật sự cần thiết. Tuy nhiên, những thiệt hại về doanh số có thể sẽ được ghi nhận trong Quý 2, khi mà nhiều doanh nghiệp sử dụng cạn kiệt nguồn vốn dự phòng, phải trả lại mặt bằng, nhiều tổ chức nước ngoài phải hoãn lại việc ký kết hợp đồng thuê và nhận bàn giao mặt bằng do bị hạn chế nhập cảnh. Ngoài ra, rất nhiều văn phòng phải đồng ý giảm giá thuê từ 20 – 50%, gia hạn thời gian trả tiền thuê cho khách hàng. Việc này cũng sẽ khiến giá chào thuê văn phòng nhiều khả năng sẽ được điều chỉnh giảm trong giai đoạn từ giờ đến hết năm 2020.

 

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được giới chuyên gia cho rằng đang chìm trong “thời kỳ ngủ đông”, cho dù mới đây ngày 14/02/2020, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ban hành công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có loại hình condotel, biệt thự biển. Lý giải cho hiện tượng này, thì vấn đề không chỉ nằm ở tính chất pháp lý của sản phẩm mà các nhà đầu tư còn e ngại khả năng thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận của các Chủ đầu tư, đặc biệt là sau sự vỡ trận của Cocobay Đà Nẵng và thông báo hoãn chi trả lợi nhuận nhiều dự án của Tập đoàn FLC.

Thị trường bất động sản công nghiệp có lẽ là điểm sáng duy nhất trong thời điểm này. Thậm chí, bất động sản công nghiệp còn được nhận định rằng có rất nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ sau khi dịch bệnh qua đi, khi mà làn sóng dịch chuyển các nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu diễn ra. Theo báo cáo Quý I/2020 của JLL, giá đất trung bình đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn – lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ - vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4-5 USD/m2/tháng, và đều đã được lấp đầy.

 

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được giới chuyên gia cho rằng đang chìm trong “thời kỳ ngủ đông”, cho dù mới đây ngày 14/02/2020, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ban hành công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có loại hình condotel, biệt thự biển. Lý giải cho hiện tượng này, thì vấn đề không chỉ nằm ở tính chất pháp lý của sản phẩm mà các nhà đầu tư còn e ngại khả năng thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận của các Chủ đầu tư, đặc biệt là sau sự vỡ trận của Cocobay Đà Nẵng và thông báo hoãn chi trả lợi nhuận nhiều dự án của Tập đoàn FLC.

Thị trường bất động sản công nghiệp có lẽ là điểm sáng duy nhất trong thời điểm này. Thậm chí, bất động sản công nghiệp còn được nhận định rằng có rất nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ sau khi dịch bệnh qua đi, khi mà làn sóng dịch chuyển các nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu diễn ra. Theo báo cáo Quý I/2020 của JLL, giá đất trung bình đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn – lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ - vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4-5 USD/m2/tháng, và đều đã được lấp đầy.